교보생명 재무설계센터 세미나 반지하에서 반포아파트 입성하기!

반지하 단칸방에서 시작해 반포 아파트에 입성한다? 내 집 마련에 관심 있는 사람이라면 누구나 귀가 솔깃할 이야기죠. 실제로 반지하 단칸방에서 신혼살림을 시작해 반포아파트를 소유하게 된 저자의 이야기를 담은 <반지하에서 반포 아파트 입성하기> 신간이 나와 주목을 받고 있습니다. 마침 저자 직강 세미나가 교보생명 재무설계센터에서 열린다고 해서 찾아가보았어요. 세미나에서 공개된 저자 이재국 교수님의 부동산 투자비법을 소개해드릴게요.

교보생명 재무설계센터에서는 매월 흥미롭고 유익한 주제로 특별 세미나를 열고 있는데요. 지난 12월 11일, 강남 재무설계센터에서는 교보생명 VIP 고객들을 대상으로 <반지하에서 반포아파트 입성하기>의 저자, 이재국 교수의 세미나가 열렸습니다. 

한국금융연수원 겸임교수로 재직 중인 이재국 교수는 현재 교보생명 재무설계센터에서 부동산 자문 및 상담위원으로도 활발하게 활동 중인 분인데요. 부동산의 이론과 실전을 두루두루 아우르는 부동산 전문가로 명쾌하고 유쾌한 입담을 지닌 분이었습니다.

신간 <반지하에서 반포아파트 입성하기> 소개

대다수의 부동산 투자자들이 기초적인 투자원리나 지식을 제대로 알지 못한 채, 감에만 의존하는 것에 안타까움을 느낀 이재국 교수는 30년간의 부동산 지식과 노하우를 담아 이 책을 쓰게 되었다고 합니다. 책 제목을 통해서도 눈치챌 수 있듯이, 반지하에서 살다가 반포아파트 2채를 갖게 된 본인의 이야기를 담아 더욱 생생한 현실감을 주고 있어요.

이 책은 총 2부로 구성되어 있습니다. 1부 ‘나는 이렇게 부동산에 투자했다’에서는 자신의 경험담을 담은 투자과정과 부동산 투자 원칙을 소개하고 있고, 2부 ‘부동산투자에 성공하기 위한 핵심 노하우’에서는 부동산의 운명을 좌우하는 지명, 부동산 투자 트렌드, 실전 투자를 위한 임장기를 담고 있습니다. 

1부: 2019년 전략, 부동산 정책과 시장전망

세미나는 현재의 부동산 시장 분석과 2019년 부동산 전략이라는 큰 틀 안에서 책 속 경험담과 연결된 구체적인 투자비법들을 소개하는 방식으로 진행되었습니다. 

먼저, 최근의 부동산 시장동향을 살펴보면 9.13 부동산 대책 이후 부동산 시장은 그야말로 꽁꽁 얼어붙었다고 볼 수 있습니다. 얼마 전에는 다주택자의 과세를 강화하는 종합부동산세법(종부세법) 개정안이 국회 본회의를 통과되었고, 강력한 대출규제와 다주택자에 대한 규제가 계속해서 이뤄지면서 최근의 아파트 시장은 거래도 중지되고 매수 대기자도 없는 상황이라고 해요.

또 하나 주목해야 할 부분은 강남의 고가 아파트들이 부부 공동명의로 바뀌고 있고, 장기임대와 준공공임대 임대 사업자가 증가하고 있다는 점입니다. 서초구청은 임대사업자 등록 신청 관련 부스가 따로 마련되어 있을 정도라는데요. 아파트 공동명의, 임대사업자 등록 등 모두 양도세와 종부세와 관련해 절세 효과를 위한 중요한 수단이 될 수 있기 때문입니다.

계속 이어지는 청약시장의 열기

이 교수는 얼어붙은 부동산 시장 속에서도 청약의 열기는 식지 않고 앞으로도 쭉 이어갈 전망이라고 내다보았어요. 실제로 최근 분양을 마친 서울 서초구 ‘래미안 리더스원’이 최고 422.25대 1의 경쟁률을 기록하기도 했죠. 이렇게 청약열기가 높다는 것은 구축은 선호도가 떨어지고 새 아파트에 대한 선호도가 높다는 것을 의미합니다. 이에 따라 굳이 구축 아파트를 매수하기 보다는 무주택 세대주로서 가점제를 활용한 내 집 마련 방법을 적극 권하셨어요. 이미 아파트를 소유하고 있는 상황이고, 20년 전후의 구축 아파트에 거주 중이라면 새 아파트로 갈아타는 것도 하나의 방법입니다. 

여기서 새 아파트란 엘리베이터 호출기가 있고, 헬스, 골프 연습장, 목욕시설 등 규모 있는 커뮤니티 시설을 갖추었으며, 지하에 개인 창고를 보유하고 있어 공간 활용도가 높은 아파트를 말합니다.

좋은 부동산 VS 나쁜 부동산

이 교수는 반지하에서 반포아파트를 입성하기까지 집을 사고 파는 과정을 10회 거치면서, 손절매 했던 뼈아픈 경험담도 들려주었어요. 그러면서 교통이 좋지 않은 비역세권 단지는 피하라고 강조했는데요. 선호도가 낮은 부동산, 공실 우려가 있는 상가, 지분상가 수익형 호텔, 지역조합, 도로와 면하지 않은 맹지, 평가 가치가 어려운 전, 답, 임야 등을 ‘나쁜 부동산’으로 분류하고, 손절매를 고려해야 한다고 조언했습니다. 

그러면 어떤 부동산이 좋은 부동산일까요? 이 교수는 학군, 역세권, 편의시설, 신축 아파트 등을 좋은 부동산으로 꼽았습니다. 임대수익과 매매차익이 좋은 부동산, 향후 가격상승 여력이 있는 부동산 역시 좋은 부동산으로 꼽혔는데요. 수익형 부동산은 공실 여부가 중요한데, 공급 물량이 많은 오피스텔은 주의해야 한다고 신신당부했습니다. 

2부: 강남부자들의 종신보험 최적 활용법

1부 저자 직강 세미나가 끝나고, 바로 2부 강의가 이어졌어요. 2부에서는 교보생명 재무설계센터 이종인 수석 웰스매니저의 ‘강남부자들의 종신보험 최적 활용법’ 강의가 진행되었습니다. 

2부에서는 먼저 최근의 세무 이슈들에 대해 알아보고, 국세청에서 가지고 있는 정보수집 시스템에 대해서 알아보았어요. 국세청은 차세대 국세통합시스템(NTIS), 소득 지출 분석시스템(PCI), 금융정보분석원(FIU) 보고 등을 통해 명확한 근거과세가 가능해짐은 물론, 탈세를 적발하기가 용이해졌다고 합니다. 특히 소득지출 분석시스템인 PCI는 정보 수집 시스템 중에서도 가장 핵심인데요. 쉽게 말해 지출과 자산증가의 합이 소득과 균형을 이루지 못하면 세무조사 가능성이 높아진다고 조언해주셨습니다. 

다음으로는 2018년 세법개정(안)을 간략하게 살펴본 뒤, 상속과 증여에 관한 이야기를 좀더 자세하게 들을 수 있었습니다. 이종인 수석 웰스매니저의 강의를 들어보니, 상속이나 증여가 더 이상 드라마나 영화에서만 나오는 이야기가 아니라는 것을 깨달을 수 있었어요.

상속재산 보다 빠르게 증가하는 상속세 

상속과 증여의 금액이 커질수록 부과되는 세금이 상당해지기 때문에 자산가들은 증여나 종신보험을 통해 미리 대비한다고 합니다. 5개 단계로 구분되는 상속과 증여세의 과세표준과 세율을 알아두는 것이 좋을 것 같고요.

현재 증여재산 공제액은 배우자에게는 6억원까지, 성인 자녀는 5,000만원까지, 미성년 자녀에게는 2,000만원까지 공제를 받을 수 있는데요. 그렇다면 만 19세 이상 성년 자녀에게 1억 5천만원을 증여할 경우, 증여세는 얼마인지 계산해 보도록 할게요. 성인 자녀에게는 5,000만원까지 세금 없이 증여가 가능하기 때문에 이 금액을 공제하고 남은 1억원에 대해서만 세금을 계산하면 되는데요. 1억 원의 10%인 1,000만원에서 상속 증여세 신고 세액 공제 5%를 적용해 50만원을 공제받고 나면 최종 950만원을 부담하게 됩니다. 내년부터는 신고세액 공제율이 종전 5%에서 3%로 인하되어 970만원을 부담하게 되죠. 

상속세와 증여세율에서도 전기요금처럼 누진세가 적용된다는 점 알고 계시나요? 바로 초과 누진세율인데요. 과세표준의 금액을 여러 단계로 구분하고, 높은 단계로 올라감에 따라 점차적으로 각 초과단계마다 보다 높은 세율을 적용하는 구조입니다. 

상속세 납부재원 마련 방안

늘어나는 세금 부담을 논할 때 상속재산보다 빠르게 증가하는 상속세 이야기도 빼놓을 수 없는 부분입니다. 초과 누진세율이 적용되면 재산이 많을수록 상속세가 눈덩이처럼 불어나 유가족에게는 매우 큰 부담이 되기 때문이죠. 이 때 종신보험을 활용하면 상속재산의 처분 없이 상속세 재원을 손쉽게 마련할 수 있어서 매우 유용합니다. 최근에는 다양한 콘셉트의 종신보험이 출시되어 선택의 폭도 넓어졌습니다. 

이번 세미나는 돈을 벌 수 있는 다양한 방법에 대해 생각해 볼 수 있는 뜻 깊은 시간이었습니다. 1부에서 부동산 투자 노하우를, 2부에서는 절세로 재테크 하는 법을 알게 되었기 때문입니다. 여러분들도 부자들의 투자 비법과 절세 방법이 궁금하시다면 교보재무설계센터에서 열리는 세미나에 참석해보세요. 지금까지 가꿈사 전문필진 이은주였습니다. 

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