행복한 부자의 부동산 투자전략, 강남 노블리에센터 세미나

‘가화만사성’ 가정이 편하면 모든 일이 잘 된다는 말이 있습니다. 여기에 가정의 재테크나 자산 관리가 잘 이뤄진다면 더 좋을 순 없겠지요. 행복한 가정, 행복한 부자가 되고 싶다면 교보생명 노블리에센터에서 정성껏 준비한 VIP 고객 초청 특별 세미나에 주목해 보세요. 행복한 부자로 한 발짝 더 가까이 갈 수 있는 디딤돌이 되어 준답니다.

 

 

1부. 수익형 부동산 동향과 투자전략

교보생명 노블리에센터에서는 매월 교보생명 VIP 고객들을 대상으로 재미와 정보를 고루 갖춘 특별 세미나를 열고 있습니다. 자산관리를 비롯한 금융투자, 세무, 노무, 법률 등 다양한 분야의 이야기를 들을 수 있어서 참가자들의 만족도가 높은 편입니다.

지난 5월 18일, 강남 노블리에 센터에서 열린 세미나 현장에 다녀왔습니다. 1부와 2부로 나뉘어 진행된 이번 세미나는 부동산 투자전략과 자산관리에 관한 내용으로 약 2시간 반 동안 진행되었는데요. 세미나에 참석한 분들 모두 강의 내용 하나라도 놓칠세라 귀를 쫑긋 세우고, 강의에 열중하는 모습이 인상적이었습니다.

 

먼저 1부는 부동산 전문가인 이영주 교수님이 ‘수익형 부동산 투자전략’을 주제로 부동산 동향 및 전망, 투자전략 팁에 대한 강의를 해주셨습니다. 이 교수님은 재치 있는 입담으로 자칫 지루하고 딱딱해질 수 있는 주제의 강의를 1시간 동안 화기애애한 분위기로 이끌어주셨어요.

현재의 부동산 시장 현황부터 살펴볼까요? 이 교수님은 대선 이후 새로운 정부에 대한 불안감 때문에 아직은 시장이 요동치고 있지 않다고 합니다. 또 서울 시내 재건축 관련 단지와 신축 단지는 매물이 없어 매수자보다는 매도자가 우위에 있는 상황이고요. 특히 준공한 지 30년 이상 된 아파트나 신축 아파트가 주로 인기가 있기 때문에 2000년 전후로 준공된 물건을 소유하고 있다면 더 늦기 전에 매도를 하는 것이 좋다고 조심스레 권하셨어요.

 

전세대란 속 레버러지 전략 활용

현재 부동산 시장은 전세대란이 계속되면서 전세가율이 거의 80%에 육박하고 있는 상황인데요. 이에 따른 부동산 투자전략은 어떻게 세우면 좋을까요? 결론부터 말하자면, 전셋값이 떨어지지 않는 한 집값도 내려갈 확률이 적다고 보고 있습니다. 또 지금처럼 전세가가 계속 오르고 있을 때는 레버러지(Leverage)를 일으켜서 투자하는 방법도 필요하다고 조언했어요.

레버러지(Leverage)는 지렛대라는 뜻으로 남의 돈을 가지고 수익을 올리는 것을 말합니다. 예를 들어 현금이 1억 원만 있는데 10억 원의 아파트를 살 수 있을까요? 이때 레버러지 전략을 이용하면 가능해집니다. 하지만 대부분의 사람들은 집값이나 전셋값이 떨어질까봐 선뜻 실행에 옮기지 못합니다. 이런 우려에 대해 이 교수님은 전셋값이 내려가지 않을만한 지역에 투자하면 되지 않겠냐고 반문하셨어요. 맹모삼천지교라는 말처럼, 단지 안에 초등학교를 끼고 있는 아파트라면 이야기가 달라집니다.

반포 지역의 유일 사립초인 계성초등학교와 동판교 지역의 보평초등학교, 올림픽아파트단지 내 오륜초등학교, 교대 부근 원명초등학교 등이 대표적인 케이스입니다. 이 학교들은 학년이 올라갈수록 학급수가 늘어나고 있다는 공통점을 가지고 있는데요. 이는 이곳의 초등학교가 인기가 있어 이사 수요가 꾸준히 있고, 또 주변에 인기 있는 중학교가 있다는 것을 방증해 주고 있어요. 다시 말해 이런 곳들은 전세가가 내릴 확률은 낮다고 보고 있습니다.

레버러지 전략은 잘 쓰면 수익을 극대화할 수 있지만 잘 못 사용하면 손실을 볼 수 있으므로 수익률이 대출이자보다 싼 경우에 사용하는 것이 일반적이라는 점도 참고하시길 바랍니다.

 

커피전문점 급성장, 상가 1층을 노려라

다음으로는 수익형 부동산 중에서도 상가시장의 트렌드와 상가 임대사업과 관련된 몇 가지 중요한 팁을 알려주셨어요. 가장 급성장하는 업종은 바로 커피전문점입니다. 상가 1층을 보면 커피, 치킨, 제과제빵, 편의점들이 차지하고 있는 것을 어렵지 않게 확인할 수 있으시죠.

일단 상가 임대사업에 관심이 있다면 임대 수요가 꾸준하면서도 상대적으로 공실 위험도가 적은 1층 상가를 매입하는 것이 유리하다고 합니다. 또한 경사진 곳에 위치한 산지형 상가보다는 평지형 상가를 고르는 것이 좋고요. 유동인구가 있고 점포로의 접근성이 쉬우며 눈에 잘 들어오는 점포라면 좋은 입지의 조건을 모두 갖추었다고 볼 수 있어요. 번화가 상권을 노리는 것도 중요합니다. 번화가 상권은 대부분 지하철이나 버스정류장 등 교통 편의시설에 집중되어 있고 볼거리, 먹을거리, 즐길 거리 3가지 요소를 지니고 있는 특징이 있다고 해요.

급변하는 대학상권에 대해서도 다뤄보았습니다. 서울지역 10개 주요 대학 상권의 2009~2014년 연평균 성장률 관련 빅데이터를 분석한 결과에 따르면 홍대가 16.9%로 가장 높았고, 그 다음이 성신여대(14.3%), 한양대(14.1%) 순으로 나타났습니다. 이화여대 상권 연평균 매출 성장률은 3.2%에 그쳐 10개 대학 상권 중 가장 낮았습니다. 이 수치상으로는 이화여대 상권이 지고, 홍대 상권이 뜨고 있는 것을 알 수 있어요. 하지만 사드 문제로 중국인 관광객이 감소해 매출의 타격을 받은 홍대 상권은 일시적으로 위험요소가 있다는 점을 염두 해야 한다고 해요. 이 교수님은 상대적으로 사드 문제의 영향이 적으면서 상권 입지가 좋은 건대 입구 쪽을 적극 추천해 주시기도 했습니다.

 

 

2부. 행복한 부자의 스마트한 절세전략

1부를 마치고 곧바로 다음 순서인 2부 강의가 진행되었습니다. 2부에서는 교보생명 노블리에센터 이종인 수석 웰스매니저가 최근 세무이슈와 행복한 부자의 스마트한 절세전략을 주제로 강의를 맡아주셨어요. 먼저 최근의 세무이슈를 살펴보면요. 국세청이 차세대 국세통합시스템(NTIS)을 구축하고 소득∙지출 분석시스템(PCI), 금융정보분석원(FIU) 보고 등을 통해 방대한 정보를 수집하기 시작했는데요. 명확한 근거과세가 가능해지고 탈세를 적발하기가 쉬워졌다고 하네요.

국세청에서 가지고 있는 정보 수집 시스템에 관해서 조금 더 알아볼까요. 차세대 국세통합시스템인 ‘NTIS’는 ‘Neo Tax Integrated System’의 약자로 이전의 ‘TIS(국세통합시스템)’보다 조세를 더 강화하기 위해 업그레이드 됐습니다. 집은 몇 채를 보유하고 있는지, 재산세는 얼마나 내는지, 해외여행은 1년에 몇 번이나 다녀왔는지 등 모든 내역이 조회된다고 합니다.

다음은 ‘금융정보분석원(FIU)보고’인데요. 금융정보분석원은 금융거래의 투명성을 높이기 위해서 설립된 기관인 만큼, 금융회사로부터 보고받은 의심스러운 거래 정보를 분석하여 세금 누락이나 범죄자금, 자금세탁과 관련 있다고 판단하면 관련 정보를 법집행기관에 제공하는 역할을 합니다.

 

소득지출 분석시스템인 PCI(Property, Consumption and Income Analysis System)는 정보 수집 시스템 중에서도 가장 핵심입니다. PCI는 쉽게 말해서 소득보다 지출이 더 많은 사람을 잡아내는 시스템이지요. 이 웰스매니저님은 내 수입과 지출의 밸런스를 잘 유지하는 것이 중요하다고 조언했습니다.
올해 우리나라 예산 규모가 400조를 넘어서면서 나라 살림이 좋아지는데 반해 국민들의 조세부담률도 높아지고 있습니다. 국민의 의무인 세금을 내야 하는 것이 마땅하지만 합법적으로 세금 부담을 줄일 수 있는 것이 절세입니다. 개정세법을 알아보는 방법도 절세 방안을 찾는 데 도움이 될 수 있어요.

 

2017년 개정 세법, 소득세 최고세율 신설

2017년 개정된 세법 중에서도 가장 핵심적인 두 가지 사항에 대해서 알아보았습니다. 바로 ‘소득세 최고세율이 신설’과 ‘보험차익 비과세 한도 축소’에 관한 내용입니다. 올해 신설된 소득세 최고세율 구간을 먼저 살펴보면요. 작년까지는 세액 최고 구간이 과세표준 1억 5천만 원 초과 시 38%가 최고였지만, 올해부터는 과세 표준 5억 원 초과 구간이 신설되면서 최고 세율 40%가 적용된다고 합니다.

 

두 번째로 장기저축성 보험의 보험차익에 대한 비과세 한도가 축소되었다는 점도 주목해야 합니다. 기존에는 일시납 보험 기준 2억 원까지 비과세 가능했지만, 이제는 1억 원 이하로 축소되었습니다. 월 적립식 보험의 경우에도 기존에는 매달 10만 원을 내거나 9천만 원을 내거나 10년 이상만 유지하면 한도 없이 비과세가 가능했지만, 올해 4월 1일부터는 비과세 한도가 1인당 월 보험료 150만 원 이하로 축소되었습니다. 그런데 정말 다행인 것은 순수 보장성 보험에 해당하는 종신보험은 비과세 한도 축소에서 제외가 되었다는 점인데요. 아직 종신보험이 준비되지 않은 분들이라면 조속히 준비하세요.

 

종신보험으로 상속세 재원 마련

늘어나는 세금 부담을 이야기할 때 상속재산보다 빠르게 증가하는 상속세를 빼놓을 수 없습니다. 상속재산이 10억 원이 넘는다면 상속세가 발생되는데, 상속세는 누진세율이 적용되는 특성상 재산이 많을수록 세 부담이 커져서 유가족은 재원 마련에 적지 않은 부담이 생깁니다. 이런 점에서 상속세 납부재원 마련 방안으로는 종신보험이 매우 유용합니다.

 

최근 교보생명은 상속세 재원을 효과적으로 마련할 수 있는 VVIP 전용 보험을 출시했다고 합니다. 최저가입금액 10억 원 이상인 이 상품은 가입 즉시부터 고액의 사망 보험금을 받을 수 있는데요. 이 보험금으로 유가족은 상속재산의 처분 없이 상속세 재원을 손쉽게 확보할 수 있어 고액자산가들에게 호응을 얻고 있다고 소개해 주셨어요.

 

마지막으로 이종인 수석 웰스매니저님은 “자산운용에 있어서 정답은 없다. 주기적으로 자산 현황을 파악하고 그에 따른 포트폴리오를 재설정해나가는 것이 중요하다”면서 “12년간 근무하면서 느낀 점이 있다면 건강이야말로 최고의 재테크”라고 힘주어 말하면서 이날의 세미나를 마쳤습니다.

이번 세미나를 통해 어렵게 느껴졌던 부동산 시장동향을 쉽게 파악하고 수익형 부동산 투자전략과 자산운용 팁까지 얻게 된 특별한 시간이었습니다. 가꿈사 가족들도 전문가의 상담이 필요하거나, 세미나 참석을 원한다면 지금 바로 교보생명 담당 FP나 노블리에센터에 문의하세요. 그럼 지금까지 가꿈사 와이프로거 10기 이은주였습니다.

 

 

 

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