부동산 막차를 탈까, 첫차를 기다릴까?

지금 부동산 막차를 타도 되는 사람이 분명 있습니다. 좀 식상하지만 실수요자죠. 단 ‘전세를 끼고 사뒀다가 나중에 들어가겠다’는 입주 유보자는 지금 막차를 타기에 적절치 않아요. 매력적이면서 치명적인 부동산 막차에 대해 설명해보겠습니다.

부동산 시장을 보는 눈

무엇이든 가까이 있을 때는 귀한 줄 모르는 게 인간의 본성일까요. 사랑하는 사람, 깨끗한 물, 상쾌한 공기, 하루 세 끼 식사 등. 경제 분야에서는 전세가 그렇습니다. 불과 몇 년 전만 해도 임대차계약을 맺는다고 하면 당연히 전세계약을 떠올렸어요. ‘전세금이 너무 올라서 차라리 집을 사고 말지’ 하는 말이 돌았지만 전세의 씨가 마르는 세상이 올 줄은 몰랐습니다. 인기지역일수록 월세물건 밖에 없다 보니 지금이라도 집을 사야 하는 것 아닌가 하는 말이 나오고 있어요. 이른바 ‘부동산 막차를 타야 하는가’ 이 차가 끝이라고 생각하면 안달하게 됩니다. 반면 ‘달랑 하나 남은 차라고 탔는데 브레이크라도 고장 났으면 어떡하나?’ 하는 불안감이 막차의 공기에는 섞여 있어요.

집값의 뒤통수만 쫓으면 백전백패

독자 중 상당수는 집주인과 2년마다 씨름하느니 이번 기회에 아예 내 집 마련을 하자 마음먹었다가 순식간에 달아나는 집값에 좌절한 경험이 많을 거예요. 올해 초 집값은 이미 심리적인 상투 수준이라고 봐야 해요. 가격은 별로 떨어지지 않는 가운데 집을 사려는 수요가 눈에 띄게 줄면서 거래가 감소하는 현상을 보면 그렇습니다. 실제 전국 집값은 2013년 9월 이후 꾸준히 상승곡선을 그리다가 올해 2월경 보합세로 돌아섰어요.

수도권에 주택담보대출 규제가 시작된데다가 올 7월 말이면 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 규제 완화 기간이 종료되면서 집주인과 수요자 사이에 눈치작전이 시작된 것이에요. 전국 집값의 바로미터라고 할 수 있는 서울 아파트 매매거래량은 2월 기준 4,900건으로 지난해 같은 달의 절반 58% 수준으로 감소했어요. 이와 달리 단독, 연립주택 거래량은 늘었습니다.

거래 동향만으로는 시장의 정확한 방향을 읽기 어려운데요. 이런 시기에 집을 사야 한다면 그 이유는 2가지에요. ‘전세 난민’을 탈출하자는 욕구가 크기 때문입니다. 2년마다 집주인이 전세금을 올려달라거나 집을 비워달라고 할 수 있다는 압박감은 느껴보지 않은 사람은 몰라요. 또 한 가지, 집을 갖고 있으면 위기에 대비할 수 있어요. 갑작스럽게 직장을 잃거나, 사업에 실패할 경우 집은 재기의 발판이 됩니다.

지금 집을 사는 게 합리적인 선택이라고 인정받을 수 있는 사람은 실수요자에요. 집을 구입하되 ‘이자율의 덫’에 빠지면 안 됩니다. 저금리라고 대출을 잔뜩 받아 집을 사면 대출금리를 조정할 때 빚 부담을 감당하기 힘들어져요. ‘내가 1년에 갚아야 하는 원리금 상환액이 연간 수입의 30%를 넘어선 안 된다’는 나만의 원칙을 세워 지키면 돼요. 연봉 6,000만 원인 직장인이 한 달 원리금 상환액 150만 원을 넘는 돈을 빌린다면 곤란합니다.

‘나만의 주거 조건’을 정해두기

내가 들어가서 살 집이라면 지금부터 시장 조사에 나서는 게 좋아요. 지역에 따라 집값이 어느 정도 조정을 받을 수 있다는 전망이 많은 점을 감안하면 기회가 분명 올 거에요. 보통 부동산 전문가들이 추천하는 아파트의 순서를 매기자면 서울 강남 재건축 단지, 서울 도심의 역세권 단지, 수도권의 서울 위성도시, 지방 역세권 대단지 등입니다. 이런 순서는 현재 가격을 놓고 봤을 때 장점이 있다고 생각되는 주택들이므로 실수요자들이 내가 들어가 살 집을 고르는 기준과는 차이가 있어요. 대표적으로 서울 강남의 재건축 가능성이 높은 낡은 집은 투자가치는 있을지 몰라도 직접 들어가 살기에는 불편한 점이 많아요. 나만의 주거 조건을 채점표 형태로 만들어 두는 게 좋아요. 채점표에 들어갈 항목은 아파트의 층•향•동, 가격, 학군, 편의시설, 전망, 주거환경 이렇게 6개입니다. 이런 6마리 토끼 중 가능한 한 많은 토끼를 잡아야 해요. 자신이 더 중요하게 생각하는 항목에 가중치를 둔 표를 만들어 집집마다 점수를 매겨 보세요. 층•향•동 20점, 가격 20점, 학군 20점, 편의시설 20점, 전망 10점, 주거환경 10점 등으로 100점 만점 채점표를 갖고 점검합니다.

집을 구할 때는 먼저 중개업소에 들러 급매물부터 찾아보는 게 좋아요. 이 시장에서 자기 기준에 맞는 매물이 없다면 다음 차례는 법원 경매를 보세요. 권리관계를 분석하는 일부터 낙찰 후 세입자를 내보내는 문제(명도)까지 일이 많아요. 낙찰 받는 사람들을 보면 일반 매매보다 10% 정도 싸게 사고 있어요. 도저히 내 마음에 드는 집을 못 찾을 수도 있을 거예요. 이건 부동산 막차를 그냥 보내라는 신호에요. 다음 차가 올 겁니다. 국토교통부 실거래가 통계와 국민은행의 월간 가격 동향 자료는 중요한 시간표에요. 가격이 떨어진 뒤 보합세를 보이는 가운데 거래가 느는 구간을 주목해야 해요. 그때 첫차를 타면 됩니다.

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