부동산 세법 개정안에 따른 향후 부동산시장 바로 보기

|부동산시장|

 

8월 8일, 거래가 끊겨 있고 부동산 가격은 끝없이 추락하면서 공황 상태에 있던 서울·수도권 부동산시장에 오랜 가뭄 끝에 내리는 단비 같은 희소식이 날아들었습니다. 세제를 통해 주택 거래 정상화를 지원하고 건전한 소비를 독려하겠다는 정부의 강한 의지가 담겨 있는 2012년 세법 개정안이 그것입니다.

 

 

개정안은 크게 다주택자 양도세 중과, 주택 단기매매 중과, 비사업용 토지 양도세 중과로 구분할 수 있습니다. 개정안이므로 향후 여러 가지 변수에 의하여 변동 가능성이 있지만 독수리가 먹잇감을 사냥하기에 앞서 하늘에서 비행하며 주위를 살피듯이 개정 내용의 명암을 살펴 향후 부동산 시장을 예측하고 올바른 투자 전략을 세워야 할 때입니다.

 

첫째, 다주택자 양도세 중과 폐지안

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개정안이 통과되면 중과세가 폐지돼 일반세율이 적용되면 6~38%가 누진 적용됩니다. 이번 세제 개편안으로 다주택자 중과세는 부동산 불패 신화가 다시 찾아오지 않는 한 당분간은 현행 제도에서 사라집니다. 긍정적인 측면은 최근 침체된 부동산 시장의 원인 중의 하나가 다주택자들의 매물이었습니다. 부동산 시장에서 매물이 줄어들어 부동산 가격의 하락을 늦추거나 멈출 수 있는 효과를 기대할 수 있을 것입니다. 다주택 보유자들이 중과세를 피하기 위해 올해 말까지 무리하게 팔아야 될 필요가 없어지기 때문에 급매물이 많이 줄어들게 되어 부동산 시장 가격 하락 요인이 줄어드는 효과를 기대할 수 있습니다.

부정적인 측면은 그 동안 양도세 중과 유예 조치가 계속 연장된데다 장기 보유 특별 공제 혜택이 원래 적용되고 있어서 내년에 개정세법이 시행되더라도 시장 변화는 미미해 보입니다. 2005년에서 2007년 사이에 대출 부담을 안고 있는 투자자들은 세금의 절세 효과를 기대할 수 있지만 거래가 부진한 가운데 부동산 가격 하락이 이어지고 있는 상황에서 1~2년 후 여유 있게 매각하려다 매각이 순조롭지 않으면 지금보다 더 낮은 가격에 매각이 체결될 수 있습니다. 특히 대출 이자와 원리금 상환 압박으로 심리적 불안감이 한층 높아져 힘든 시간을 보낼 수 있습니다.

 

둘째, 주택 단기매매 중과 한시적 폐지 및 완화

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개정안에 따르면 주택 보유 기간에 따른 중과세도 변경 예정입니다. 긍정적인 측면은 1년 내 양도 차익을 기존에는 50%의 양도세률이 적용돼 양도세를 내야 하지만, 내년부터 2014년까지는 일반세율이 적용된 양도세만 내면 됩니다. 이렇게 보유 기간에 따른 중과세가 폐지되면 주택의 단타 매매 시 양도세 부담이 줄어들어 장기 투자보다 단기 투자에 따른 매매가 증가하게 되기 때문에 단기 시세 차익이 가능한 경매물권이나 저가 급매물에 관심이 늘어납니다. 이에 따라 경매 시장이 활기를 띠거나 부동산 거래 활성화에 기여 할 수 있습니다.

부정적인 측면은 부동산 침체기에 1년이라는 짧은 시간에 시세 차익이 발생할 확률이 낮고, 취득시에 발생하는 취득세 등록세와 중개수수료 등 부대 비용을 고려하면 세후 수익이 높지 않아 위험을 감내하고 무리하게 부동산 시장에 뛰어들 투자자가 얼마나 있을지 그 효과가 미미할 수 있습니다.

 

셋째, 비사업용 토지 양도세 중과 폐지

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비사업용 토지는 재산 증식이나 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지로 나대지를 비롯해 부재지주가 소유한 임야, 농지 등을 말합니다. 긍정적인 측면은 올해 토지를 매각하는 것보다 내년에 파는 게 절세 측면에서 유리합니다. 급하게 매도하려고 했던 비상업 토지 매물이 많이 감소할 것이고 몇 년 정도 시간을 두고 매도를 할 수 있는 여유를 가질 수 있습니다. 농지, 임야뿐만 아니라 도심 나대지를 장기 보유하고 있는 사람들은 일반세율뿐만 아니라 장기 보유 특별 공제를 10년간 30%도 받기 때문에 절세 효과가 매우 높을 수 있습니다. 그러자 부정적인 측면은 임야나 농지는 환금성이 약한 특성이 있어 비사업용 토지 양도세 중과 폐지가 토지거래 활성화를 이끌지는 조금 더 지켜봐야 합니다.

결론적으로 이번 부동산 세법 개정안은 세금을 절세할 수 있기 때문에 시간을 두고 여유 있게 매도 할 수 있게 됐고, 보유 기간에 대한 중과세 부담도 줄어들었기 때문에 단기 투자에 대한 여력으로 거래 활성화를 기대합니다. 그러나 침체된 부동산 시장이 세제 개편만으로 회복을 기대하기는 어려워 보입니다. 서울·수도권 지역은 별도의 미분양 아파트 해소 대책이 나오지 않는다면 미분양 아파트의 감소 추이가 미약하여 가을 주택 시장도 약세 시장이 이어질 것으로 보입니다. 입체적인 측면에서 원리금 상환 연장과 대출 완화, 취득세 완화, 보유세 완화 등 매수자를 위한 추가 대책이 나와야 부동산 시장에서 매수자가 움직일 것입니다.

2012년 부동산 시장의 침체는 2008년 세계 금융 위기 이후 계속되고 있습니다.

 

 

Tip 향후 부동산 시장 전망

2014년까지 집 사면 양도세 중과 안한다.
주택 거래 활성화를 위해 1년 내 집을 사고 팔 경우 양도 차익에 붙는 세율이 50%에서 40%로 내려갑니다. 2013년에서 2014년 중 취득한 주택이라면 1년 내 팔아도 기본 세율(6~38%)이 적용됩니다. 다만, 분양권과 토지의 단기 양도에 대해선 현행 세율(1년 내 단기 양도 시 50%, 2년 내 단기 양도 시 40%)이 그대로 적용됩니다.

다주택자 양도세 완화한다.
2013년부터는 다주택자 양도 소득세 중과 제도가 폐지됩니다. 1주택자든 다주택자든 주택 수에 관계없이 양도 차익에 대해 기본 세율(6~38%)로 과세한다는 뜻입니다. 다만, 투기 지역 내 3주택 이상 다주택자에 대한 10% 추가 과세는 그대로 유지됩니다.

Tip 2012년 가을 이후 아파트 시장 전망

● 미분양 아파트 해소 대책이 나오지 않는다면 수도권 아파트 시장 약세 예측
● 행정 중심 도시인 세종시 아파트 시장 강세 예측
● 재건축, 뉴타운 지역, 재개발 구역 내의 토지 지분 가격 약세 예측
● 공급 과잉 우려 속에 임대 수익을 위한 도시 생활형 주택, 다가구주택 보합 내지 강세 예측