경제불황 시대, 부동산 재개발 투자전략과 상속세 절세 노하우

코로나19의 영향으로 경제불황이 계속되면서 노후와 자산관리에 대한 고민이 많으실 텐데요, 지난 4월 28일, 교보생명 재무설계센터에서 재건축·재개발 투자전략과 부동산 상속세 절세 노하우에 대한 세미나가 진행되어 제가 달려가 봤습니다. 알아 두면 돈이 되는 꿀 같은 정보들, 궁금하지 않으신가요? 지금부터 이날 강의의 핵심만 쏙쏙 골라 정리해 드릴게요!

 

1강: 규제강화에 따른 재건축, 재개발 투자관리전략

고객들에게 도움이 되고자 매월 유익한 주제로 진행되는 자산관리 세미나는 본래 오프라인으로 진행되는데, 최근에는 코로나19 사태로 인해 온라인으로 진행되고 있어요. 제가 취재를 간 날 1강에서는 이재국 교수의 재건축·재개발 투자전력 강의를, 2강에서는 김계완 센터장의 부동산의 단기적 리스크 및 상속세 절세 노하우에 대한 강의를 들을 수 있었습니다.

온라인으로 진행된 세미나 현장이었지만, 그 열기는 오프라인으로 진행될 때 못지 않았답니다. 온라인 강의는 생각보다 많은 준비와 장비가 필요하더라고요. 시작 전, 다소 긴장된 모습을 보이셨던 강사님들은 강의가 시작되자 곧 꿀 같은 정보들을 알려 주시기 시작했습니다. 취재를 위해 참석한 저도 시간 가는 줄 모르고 강의에 빠져 들었어요.

 

21대 총선이 끝나자 선거 이슈로 잠시 밀려 있었던 재건축·재개발이 본격적으로 제기되고 있는데요, 먼저 규제 강화에 따른 투자전략과 큰 흐름에 대한 강의가 시작되었습니다. 현재 코로나19로 인해서 지연되었던 사업들이 본격적으로 진행되면서 좋은 단지에 많은 물량들이 쏟아져 나오고 있는 상황이라고 해요.  

 

저에게 특히 흥미로웠던 내용은 재건축과 재개발의 비교 강의였는데요, 재건축과 재개발의 차이에 대해 잘 몰랐던 저로서는 참 유익한 강의였습니다. 

헌집이 새집이 되는 것은 재건축이나 재개발이나 동일하지만, 대상지역, 어디에서 사업을 전개하는지, 사업 방식에 따라서 차이가 난다고 해요. 정비기반 시설이 잘 갖추어져 있지만 지어진 지 약 30여 년쯤 되어 기능을 회복시켜주고자 하는 것을 재건축이라 하고, 도로, 공원, 광장, 주차시설 등의 정비기반 시설이 부족한 지역이어서 이것을 탈바꿈하고자 하는 것을 재개발이라고 합니다. 재개발은 안전진단을 통과하지 않고 사업을 전개할 수 있고, 초과 이익이 발생해도 환수제도가 없다는 점에서 재건축과 큰 차이가 있어요. 현재 많은 투자자들이 재건축보다는 규제가 낮은 재개발 사업에 관심과 움직임을 보인다고 합니다. 

 

위의 이미지는 서초구, 은평구, 송파구, 구로구 재건축 단지의 부담금이 예정액입니다. 기존의 재건축 초과 이익 환수제를 적용 받은 단지들을 잘 살펴보시고, 향후 재건축 투자는 안전진단이 통과되었는지, 사업 기간이 길어질 수 있는 요소를 가지고 있는지 등을 고려해 조심스럽게 접근하시는 것이 좋겠죠? 

가장 빈번한 부동산 피해 사례 중 하나가 바로 지역주택조합인데요, 재건축, 재개발은 땅을 소유하고 있는 분들이 주체라면 지역주택조합은 토지를 하나도 가지고 있지 않은 상태에서 시행사가 토지의 일부를 가지고 조합원을 모집해 조합원들의 중도금과 계약금으로 토지를 구매하는 방식입니다. 어떻게 보면 바람직한 제도이기는 하나, 시행하는 주체의 자금력과 신뢰성이 떨어져 사업 지연, 추가 사업비가 많이 나오는 경우가 대부분이라고 해요. 따라서 되도록이면 가입하지 않는 것을 추천한다고 합니다. 

 

마지막으로 투기과열지역 내 정비사업은 입주할 때까지 전매가 어려움이 있으므로 (조정대상지역은 미해당) 급급매나 필요에 의한 매입이 아니라면 당분간 관망이 필요한 추세고요, 고가 지역은 대출이 어렵기 때문에 냉각기가 오래될 것이라 전망된다고 하니 참고하세요. 재건축과 재개발은 비슷한 듯 하지만 분명 차이가 있기 때문에 투자 전 재무설계센터에 상담을 의뢰하시면 궁금한 점을 해결하실 수 있습니다. 저 또한 상담 받고 싶은 마음이 불끈 들더라고요. 모두가 호랑이의 눈으로 부동산을 분석하고 관리를 해야 한다는 마무리와 함께 이재국 교수의 1강이 마무리 되었어요. 

2강: 부동산 리스크와 상속세 절세 노하우

바로 이어서 교보생명 강남재무설계센터 김계완 센터장의 부동산 리스크와 상속세 절세를 주제로 한 2강이 이어졌습니다. 보통 사람들에게 부동산을 왜 좋아하는지 물으면 대부분 “부동산은 안전하다”라고 답하곤 하는데요, 실제로 주식은 손실될 위험이 있고, 은행은 수익성이 낮아 부동산을 선택하는 경우가 많죠. 하지만 미래에도 부동산이 지금처럼 계속해서 상승세를 유지할까요? 이것에 대해서는 함께 생각해 봐야 할 듯합니다. 

 

김계완 센터장의 강의에 따르면 부동산의 장기 사이클은 60년이라는 기간을 두고 움직인다고 해요. 많은 인구가 태어나는 베이비부머 시대에서 30년이 지나면 결혼을 하고 직장, 사업, 장사 등을 하며 집과 가게를 구매하는 경제활동기가 시작되는데요, 이후 다시 30년이 지나면 경제활동이 끝나는 시점이 되어 은퇴, 고령화 시대로 부동산 소비가 줄어든다고 합니다.

 

일본은 1990년도에 경제 고점을 찍으며 디플레이션에 접어들었고, 미국은 2007년에 경제 정점을 찍으며 디플레이션에 접어들었는데요, 우리나라의 경우 2019년부터 경제활동의 인구 수가 마이너스로 접어들었습니다. 이것은 향후 우리나라의 성장동력이 많이 꺾였음을 의미하죠. 일본과 미국의 경우 경제 고점에 부동산이 굉장히 폭등을 했다가 그 이후 폭락한 것을 알 수 있습니다.

경제 고점이 된다는 것은 디플레이션을 앞두고 있는 것이기 때문에 정부에서는 경제를 살리기 위해 금리를 낮추는 등 여러 가지 경제정책을 실행하는데, 이렇게 풀린 돈은 제조업이나 산업으로 들어가지 않고 안전자산으로 투자되는 경향을 보인다고 해요. 그리고 일정 시점이 지나면 부동산 폭락으로 이어지죠. 우리보다 조금 더 일찍 고령화가 시작된 일본과 미국 등의 나라에서 반복된 패턴임을 인지하면, 부동산 시장이 과거처럼 쭉쭉 상승세를 보일 것이라는 예측은 조금 신중할 필요가 있다고 보여집니다. 현재 다음 세대(30~40대)의 인구가 40~60대 인구의 절반도 채 되지 않기 때문에 수요공급에 괴리가 발생할 수밖에 없고, 이 때문에 부동산 시장이 15년~ 20년 후에는 큰 폭으로 조정 받을 가능성이 높다는 전망입니다. 

부동산 자산가들이 걱정하는 상속세 절세는 어떻게 준비해야 할까요? 먼저, 부동산을 보유한 분들은 상속세 측면에서 유리한 부분이 있습니다. 그 이유는 상속세 계산시 부동산 자산이 개별공시지가 기준으로 평가가 되기 때문인데요, 예를 들어 공시지가 기준 50억, 시세 100억원의 건물을 소유하고 있다고 하면 50억원을 기준으로 상속세가 계산이 되기 때문에 그만큼 이익이라고 할 수 있습니다. 

 

하지만 만약 갑작스럽게 상속이 개시된다면 어떻게 될까요? 상속자가 상속세를 마련하기 위해 부동산을 매도하면 매도 가격을 기준으로 상속세를 내게 되고, 대출을 받으면 감정평가가 들어가기 때문에 감정평가 금액이 상속세 계산에 반영됩니다. 따라서 상속세를 낼 20억 정도는 언제든지 준비가 되어 있어야 가족에게 안전한 상속이 이루어진다는 것을 알 수 있죠. 저축을 통한 금액과 종신보험을 통한 금액을 비교해 보면, 상속세 마련을 위해서는 종신보험에 가입하는 것이 훨씬 효과적이라는 것을 알 수 있습니다. 많은 자산가들이 종신보험에 가입하는 이유입니다.

이것으로 온라인 자산관리 세미나의 핵심 내용들을 모두 알려드렸는데요, 어떠셨나요, 도움이 되셨나요? 저는 개인적으로 평소 많이 궁금했고 알고 싶었던 주제였기에 40분이라는 시간이 어떻게 지나가는지 모를 만큼 빠져들어 재미있게 들었습니다.

교보생명에서는 5월에도 자산관리와 관련된 여러 주제로 온라인 세미나를 진행하는데요, 저처럼 평소 관심을 가지고 공부하고 싶으셨던 분들은 유튜브 교보생명 재무설계센터 채널을 통해(youtu.be/67rYaQAmj-4) 참석해 보시면 유익한 정보를 많이 얻으실 수 있을 거예요. 참석 고객 중 추첨을 통해 스타벅스 아메리카노를 증정하는 이벤트도 진행 중이니 놓치지 마세요!