경고음 울리는 경매시장 ‘아파트 경매’

다소 비과학적이지만 주식시장의 거품을 진단하는 노하우가 있답니다. 여러분도 한 번쯤은 주가지수 그래프가 위로 치솟는 화면이 띄워진 단말기 앞에서 거래소 직원이 환하게 웃는 사진을 본 적이 있을 거예요. 이 사진이 신문 1면에 동시다발적으로 실리면 그때부터는 상투를 잡을 리스크가 커진답니다. 호재가 널리 알려지고 주식 초보를 비롯해 너도 나도 주식 거래를 하기 시장하면 이미 투자 적기는 지난 셈이라고 보는 것이죠.

부동산은 주식에 비해 정보 흐름이 제한된 시장이랍니다. 거품과 상투의 징후를 읽기가 더 어려워요. 그래서 부동산 전반에 투기 광풍이 불고, 거래가격이 치솟기 시작한다면 손쓸 수 없는 지경이랍니다. 이런 위험을 피하려면 거품의 징후를 읽어야 하는데 경매시장을 바로미터로 삼을 만하답니다. 흔히 경매는 부동산의 도매시장으로 통하기 때문이에요. 도매가격이 이상 급등하면 소매가격(일반 매매가격)에도 곧 거품이 끼게 마련이에요.

얼마 전 필자는 경매법정에서 한 경매 초심자가 입찰가격을 쓴 입찰표를 입찰봉투에 넣지 않고 경매 집행관에게 쑥 내미는 장면을 본 적이 있었어요. 입찰집행관은 한숨을 푹 쉬었답니다. “집행관 생활을 오래 했지만 입찰표를 내 손으로 봉투에 넣기는 오늘이 처음입니다.” 이 말을 곱씹어보면 경매시장에 초보들이 몰리고 있다는 뜻이에요. 

주식시장과 마찬가지로 초보들이 몰려오면 시장은 끝물이랍니다. 대법원경매정보시스템에 따르면 3월부터 경매시장에 나온 아파트 중 낙찰된 물건의 낙찰가격이 오르는 경향이 두드러졌어요. 3월 기준 아파트 감정가 낙찰가격 비율(낙찰가율)은 92% 선이었답니다. 감정가격이 1억 원이라면 9,200만 원에 낙찰됐다는 뜻이에요. 지난해 말 낙찰가율이 84%였던 것과는 큰 차이를 보이고 있죠.

서울 강남구 아파트는 3월 낙찰가율이 100%로 딱 감정가 수준이랍니다. 요즘 감정가격이 시세에 준해서 책정된답니다. 이런 점을 고려하면 서울 강남 등지의 인기 지역 아파트 경매는 매매와 별 차이가 없는 셈이에요.

경매는 일반 매매시장에 비해 채권채무 관계가 얽혀 있답니다. 집을 인수하기 전 세입자를 내보내야 하는 어려움도 있어요. 이런 저런 난관을 고려하면 경매 낙찰 가격은 매매보다 최소 5% 이상 싸게 사야 남는 장사라고 할 수 있어요. 이게 통설이었던 것이죠. 만약 이런 통설이 통하지 않는다면 시장은 과열됐다고 봐야 해요.

비인기 지역 주택은 아직 경매에서 싸게 살 만한 여지가 있답니다. 집을 사서 이익을 남기려는 취지가 아니라 직접 들어가 살 계획인 실수요자에게는 여전히 기회가 있는 것이죠. 하지만 경매를 해보려면 겁부터 나기마련. ‘속지 않을까?’ 하는 두려움 때문이에요.

사실 경매에서 주의할 점은 적지 않답니다. 무엇보다 권리관계를 제대로 분석하고 낙찰을 받은 뒤 명도(집 비우기)를 효과적으로 하기가 쉽지 않아요. 그런데 이런 힘든 일을 대신 해주는 전문가 그룹은 많ㅇ요. 바로 경매 컨설팅업체나 사이트를 이용하면 된답니다.

여러분이 꼭 해야 할 일은 기본원리를 알아두는 것이에요. 이걸 몰라서 속기도 하고, 실수도 하기 때문이죠. 등기부등본을 볼 줄 모르면 부동산 투자를 눈감고 하는 것과 마찬가지예요. 특히 혼자서 경매를 하려면 등기부등본에 나와 있는 권리관계를 읽을 줄 알아야 한답니다. 대법원경매정보시스템의 분석 내용을 참고해도 괜찮아요. 만약 마음에 드는 물건을 인터넷으로 찾았다면 그 다음에는 현장을 가봐야 해요. 경매사이트에서 소개한 것과 같은 환경에 있는 물건인지를 확인하는 절차랍니다.

주변 부동산을 방문해서 해당 물건과 관련된 정보와 적정 가격을 물어보면 입찰가격을 정하는 데 도움이 된답니다. 해당 부동산이 경매에 나오는 당일 오전 10시까지 관할법원에 가야 해요. 법원에 갈 때는 본인 신분증·도장·보증금(최저매각가격의 10%)을 준비해야 해요. 대리인이 간다면 본인 인감증명서 1통, 위임장, 대리인의 신분증 및 도장이 필요해요.

이런 준비물을 가지고 입찰장에 들어가면 집행관이 입찰봉투, 입찰보증금 봉투, 입찰표를 나눠준답니다. 입찰봉투는 겉면에 이름을 쓰고 도장 찍으면 돼요. 가장 중요한 것은 입찰표 작성이랍니다. 입찰표 왼쪽의 입찰가격은 내가 이 부동산을 사려고 하는 가격을 적는 란이에요. 오른쪽의 보증금액란에는 최저입찰가의 10%인 금액을 쓰면 된답니다. 가끔 입찰금액에 0을 하나 더 쓰는 경우가 있는데, 이렇게 하면 낭패를 볼 수 있으니 주의하셔야 해요.

경매 물건을 낙찰받으면 잔금을 낼 때 까지 6주 정도 시간이 걸린답니다. 이때 입찰일에 이미 지급한 10%의 대금을 제외한 나머지 90% 잔금을 준비하면 돼요. 사실 이 정도 지식만으로 덜컥 경매에 참여할 수는 없답니다. 

‘내 동네를 나보다 잘 아는 사람은 없다’는 자신감을 가진 사람의 조언이 필요해요. 예를 들어 부산 부산진시장에서 옷가게를 하는 자영업자가 있다고 해볼게요. 부산진구와 인근 서면의 상권을 이 자영업자보다 잘 아는 사람은 전국에 별로 없을 거예요. 서울에서 잘 나가는 경매컨설팅회사의 직원은 권리분석을 잘하겠지만 경매 입찰 시 가장 중요한 동네 상권의 흐름과 관련한 전문가는 토박이라는 점도 염두에 두신다면 보다 성공적인 투자를 이끌어낼 가능성이 높아진답니다.

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