월간 은퇴 동향 리포트(제13호) 주택연금, 신청 전 고려해야 하는 것들

제목: 월간 은퇴 동향 리포트(제13호) 주택연금, 신청 전 고려해야 하는 것들

 

 

▶ “주택연금은 세금이 나오지 않는 것이 아니었나?” 혼란스러운 한교보 씨의 이야기

 

“주택연금을 받기 시작했으니 이젠 좀 숨통이 트이겠지”

 

노후 자금이 부족해 고민하던 한교보 씨는 오랜 고심 끝에 작년에 주택연금(저당권 방식)을 신청했습니다. 국민연금과 퇴직금 외에 자산은 집 한 채뿐이었던 한교보 씨에게 매달 들어오는 연금은 큰 위안이었죠. 그런데 얼마 전, 한교보 씨에게 재산세 고지서가 날아오면서 다시 고민이 시작되었습니다.

 

“어라? 재산세 고지서가 그대로네? 생각해 보니 건강보험료도 그대로였던 거 같은데… 주택연금은 세금이 안 나오는 거 아니었나?”

 

한교보 씨는 의아했습니다. ‘주택을 국가에 맡긴 거나 마찬가지인데, 왜 여전히 각종 세금과 보험료는 이전과 같을까?’ 의문이 들기 시작했죠.

 

주택연금은 노후 자산을 활용하는 데 유용한 수단이지만, 주택연금 신청 전에 고려해 보아야 할 것들이 있습니다. 이번 호에서는 한교보 씨처럼 주택연금을 신청했지만 미처 고려하지 못했던 세금과 건강보험료와의 연관성 등에 대해 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

주택연금이란?

 

주택연금이란 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도예요. 

 

▶ 주택연금 가입 조건

 

부부 중 한 명이라도 55세 이상이고, 공시가격 12억원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 사람이 해당 주택에 실제 거주하고 있다면 신청할 수 있습니다.

 

1 주택 소유자가 원칙이지만 다주택자인 경우에도 부부가 소유한 주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억원 이하이면 신청할 수 있어요.

 

▶ 주택연금 월 지급액 결정 요건

 

주택연금 월 지급액은 소유하고 있는 주택의 가격과 가입자의 연령에 따라 결정돼요.

 

주택연금 월 지급액을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세와 KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고, 아파트 외 주택 및 오피스텔은 감정평가기관의 평가를 통한 시세가 적용됩니다. 

 

주택연금 가입자 연령은 부부 중에 상대적으로 더 젊은 연소자 나이를 기준으로 해요. 주택연금의 월 지급액은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 줄어들게 됩니다. 

 

따라서 주택연금을 신청하기 전, 주택가격이 오르는 시기와 국민연금 외 개인연금 및 현금 자산 등이 소진되는 시점 등을 고려하여 언제 신청할지를 정할 필요가 있습니다.

 

 

주택연금에 부과되는 세금은?

 

먼저, 주택연금은 사적연금에 속하기 때문에 연금소득세가 부과되지는 않아요.

 

대신에 주택연금의 담보가 되는 ‘주택’에 대해서는 세금을 부과하죠. 세금의 종류는 두 가지로 나눌 수 있어요. 주택연금을 가입할 때 부과되는 세금과 주택연금 수령 시에 발생되는 세금입니다. 지금부터 이에 대해 자세히 알아볼게요.

 

▶ 주택연금 가입 시에 부과되는 세금

 

주택연금은 주택을 담보로 제공하고 연금을 수령하는 방식으로 ‘역모지기론’ 이라고 불리기도 하죠. 주택을 담보로 제공하는 방식에 따라 부담해야 할 세금과 비용이 달라지는데, 저당권 방식과 신탁 방식이 있어요.

 

저당권 방식은 주택연금은 주택 소유자가 집은 그대로 소유하면서, 한국주택금융공사가 담보주택에 근저당권을 설정하는 방식입니다. 신탁 방식은 주택 소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고, 공사가 우선수익권을 확보하는 방식이에요.

 

담보를 설정한 등기에 대해 납세 의무가 발생합니다. 저당권 방식의 경우 가입자가 등록면허세·지방교육세·대출약정인지세를 부담하는 반면, 신탁 방식의 경우 가입자가 대출약정인지세만 부담하면 되죠. (단, 주택에 대한 감정평가 진행 시 부담하는 수수료는 별도)

 

따라서 주택연금 가입 시, 주택 담보를 제공하는 방식에 따른 세금을 고려할 필요가 있어요.

 

▶ 주택연금 수령 중에 발생하는 세금

 

주택연금 가입을 고려하는 은퇴자분들이 예상하지 못하는 세금이 바로, 주택 자체에 발생하는 세금입니다.

 

앞서 설명한 바와 같이 주택연금 수령액에 대해서는 연금소득세가 발생하지 않지만 주택 자체에 부과되는 세금은 발생하게 됩니다.

 

즉, 담보주택과 관련하여 발생하는 재산세, 종합부동산세, 부동산 임차 관련한 소득세 등은 모두 가입자가 부담해야 하는 거죠.

 

유의해야 하는 점은 담보주택에 대해 발생하는 세금은 저당권 방식뿐 아니라 신탁 방식을 선택하여 부동산 소유권이 공사로 이전된 경우라 하더라도, 재산세* 등의 세금은 가입자가 부담해야 한다는 점이에요. (* ｢지방세법｣ 제107조제5항 및 ｢종합부동산세법｣ 제7조제2항)

 

다만, 주택연금을 수령하는 주택에 대한 세제 혜택이 있어요.

 

대출이자 비용은 연간 200만원 한도에서 소득공제를 받을 수 있고, 재산세는 공시가격 6억원 이하 주택을 담보로 주택연금에 가입하고, 세대 전원이 무주택자이면 최대 25%까지 특별감면(2027년까지 한시)됩니다. 해당 요건을 충족하지 않은 경우에는 일반감면 되며, 일반감면과 특별감면이 중복되는 경우 경감 효과가 더 큰 한 가지만 적용됩니다. 

 

 

주택연금, 건강보험료에 영향 미칠까?

 

그렇다면, 건강보험료에 주택연금 수령액은 포함될까요? 결론부터 말하면, 포함되지 않아요!

 

은퇴 후 다시 재취업을 하지 않는다면, 지역가입자 건강보험료가 부과되는데요. 지역가입자 보험료 산정 기준이 되는 ‘연금소득’에는 공적연금만 포함되고, 사적연금은 포함되지 않아요.

 

따라서 사적연금에 해당하는 ‘주택연금’은 건강보험료에 영향을 미치지 않는 거죠. 

 

 

하지만 주택 자체에 부과되는 재산세는 다릅니다.

 

건강보험공단은 건강보험료 산정 기준이 되는 재산에 가입자에게 소유권이 있는 저당권 방식의 주택연금 담보주택뿐만 아니라 신탁 방식의 주택까지 포함하고 있습니다.

 

한교보 씨의 건강보험료가 줄지 않았던 이유는 바로 앞서 설명한 것처럼 지역가입자 건강보험료 산정 시 재산과표에 재산세를 내는 주택연금 담보 주택이 포함되기 때문이에요. 만약 주택연금에 담보된 주택 가격이 오르게 된다면 재산과표가 상승하므로 건강보험료 역시 오를 수밖에 없는 거죠.

 

결국, 주택연금에 가입해 매달 일정 금액을 받지만, 실제로는 건강보험료가 크게 올라 전체 실질 수령액이 줄어드는 결과가 발생할 수 있습니다. 따라서 주택에 대한 재산세와 건강보험료에 대한 부담에 대해 미리 고려해 볼 필요가 있어요.

 

 

주택연금 가입 전에 먼저 따져보세요! 

 

한교보 씨의 경우 건강보험료 부담은 여전히 고민거리지만, 현재 본인의 집에 거주하며 안정적으로 주택연금을 받고 있습니다. 주택을 담보로 생활비를 확보할 수 있다는 사실만 본다면, 주택연금을 신청한 한교보 씨의 선택은 나쁘지 않았다고 생각됩니다.

 

다만, 단순히 연금을 받는 것에 그치지 않고 제도를 정확히 이해하고, 나에게 맞는 방식으로 활용한다면 더 좋은 선택이 되겠죠?

 

주택은 중요한 노후 자산이고, 주택연금은 그 자산을 현금흐름으로 바꾸는 좋은 수단입니다. 하지만 아무런 계획 없이 가입한다면, 오히려 건강보험료 부담이나 세금 문제로 손해를 볼 수도 있어요.

 

주택연금은 누구에게나 같은 효과를 주는 상품이 아니며, 소득 구조, 건강보험료, 세금 등 전체적인 재정 구조 속에서 고민해야 할 복합적인 제도입니다.

 

따라서 주택연금을 최대한 활용할 수 있도록 주택연금 가입 전 신중하게 따져보고, 미리 준비하시길 바랍니다.

 

그럼 ‘월간 은퇴 동향’ 시리즈 다음 호도 기대해 주세요!