알아두면 좋은 임대차보호법과 등기부등본열람 방법 총정리!

안녕하세요, '가족·꿈·사랑'을 찾아주시는 여러분~! 프론티어 기자단 설주환입니다. 이제 2014년 11월도 한 달이 채 안남았네요. 최근 가을~겨울 사이 이사철 덕분에 전세 가격이 날로 상승하는 데다 전국적으로 아파트 매매가격 대비 전세가격의 비율이 70%에 가까워지고 있어요. 이러한 실정이라 이사를 앞둔 세입자 분들이나 전세 계약을 앞둔 분들은 특히나 계약 시 주의사항을 잘 살펴보셔야 해요. 우리에게 매우 큰 자산인 '전세 보증금'을 지키기 위해 알아두면 좋은 이야기로 오늘은 임대차보호법과 부동산 등기부등본열람 방법, 그리고 인터넷 발급 방법을 소개해드리려고 해요. 그럼 지금부터 함께 살펴볼게요.

세입자의 권리 보장을 위해 꼭 알아둬야 하는 주택임대차보호법

주택임대차 보호법의 사전적 정의는 '국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률'을 뜻해요. 흔히들 말씀하시는 월세나 전세가 여기에 해당되죠. 그래서 대학생들도 알아두면 정말 유용한 정보가 될 거예요. ^^ 혹시 여러분은 보증금 때문에 집을 나갈 수 없거나 보증금을 돌려받지 못할 까봐 불안해하신 적이 없으신가요? 이 주택임대차보호법을 잘 알아두면 이런 걱정을 해소할 수 있는데요, 그럼 좀 더 세세하게 살펴볼게요~!

주택임대차보호법의 적용 범위는 아래와 같답니다. 

첫째. 주거용 건물인 주택의 임대차

둘째. 주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우.

셋째 미등기 전세[채권적 전세]

넷째 실제로 주거용으로 사용하는 경우

이외에도 가장 중요한 요건을 갖춰야 비로소 주택임대차보호법을 받을 수 있답니다. 

첫째로 주택의 인도 즉, 입주를 하여야 하고

둘째로 주민등록 즉, 전입신고와 

셋째로 동사무소에서 계약서에 확정일자를 날인 받아야만 그 효력이 발생돼요.

이러한 조건들이 갖추어졌을 때 등기부상 후 순위 권리자에게 대항력이 생기고 우선변제권을 인정받아 보증금을 반환 받을 수 있어요. 그리고 소액임차인에게는 가장 먼저 변제를 받을 수 있는 최우선변제권이 주어진답니다. 

말이 좀 어려우신가요? 쉽게 설명해드리면, 위의 조건을 다 갖추었을 때 건물이 경매에 넘어갈 경우 경락자에게 임차권을 우선적으로 주장할 수 있다는 뜻이에요. 그래서 저러한 요건들이 가장 중요한 부분이랍니다.

또한, 임차권 등기명령 제도라고 해서, 임대차기간 만료 후 보증금을 반환 받지 못하고 이사를 가게 되는 경우에 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청하여 우선변제권을 인정받을 수 있도록 한 제도를 활용하는 방법도 있답니다. 임차권이 등기가 되면 그 후의 세입자인 소액임차인의 최우선변제권 조차도 인정 못 받게 되는 엄청난 대항력이 생겨나요.

이렇게 주택임대차보호법에 대해 알아보았는데요, 이 제도를 활용하기 전에 중요한 사항 있어요. 그건 바로 임대차 계약이랍니다. 그럼 임대차 계약 시 유의사항에 대해서 알아볼까요?

"권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다"는 말이 있어요. 따라서 이렇게 중요한 부분은 확실히 알아두시는 게 좋겠죠?!

부동산 등기부등본열람방법 살펴보기

임대차보호법에 이어 알아두면 좋은 정보 하나 더! 바로 부동산 등기부등본에 대한 것이에요. 부동산 등기부란 부동산에 대한 소유권 등 일체의 권리관계를 기록한 것이랍니다. 즉, 대상 부동산의 지번과 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정 여부를 알 수 있답니다. 부동산등기부는 부동산 1개당 등기부 1개씩 작성∙보관하는 1부동산 1등기부 원칙으로 하고, 건물은 토지와 별개의 부동산으로 취급한답니다. 부동산 매매계약 전 반드시 해야 하는 일이 있으니 바로 이 등기부등본을 확인하는 것이에요.

등기부등본을 확인하실 때 유의할 점은 아래와 같답니다.

1. 소유주와 매도인 일치 여부

2. 매매 목적물[지목∙면적∙구조∙용도 등]

3. 주소

4. 권리관계[저당권 설정∙가압류 등]

5. 건축물 관리대장∙토지대장∙토지이용계획확인서

이처럼 부동산 등기부 등본을 확인하는 것이 중요한데요, 그럼 부동산등기부 등본을 보는 방법에 대해서 자세히 알아볼까요?

등기부의 구성은 토지와 건물의 내용이 기재되어있는 표제부와 소유권에 관한 사항을 접수일자순으로 기재된 갑구, 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한 을구로 구성되어있답니다.

1. 표제부 - 소재지, 면적, 용도[대지, 임야, 주택, 창고], 구조[2층, 목조건물]

(출처 : http://1url.kr/nD9)

표제부는 부동산의 면적 정보나 건물 유형, 호수, 층 등의 사항이 구체적으로 기재되어 있답니다.  부동산 종류에 따라 내용이 조금씩 다른데 토지의 경우 지번, 면적 외에 지목, 지적 등이 표시돼요. 건물 표제부에는 지번과 구조, 용도, 층수, 건평 등이 기재되는데요, 등기부등본에 집합건물로 표시되는 아파트는 해당 호수가 속한 동 전체에 대한 표제부(1동의 건물 표시)와 해당 호수에 대한 건물 표제부(전유부분의 건물 표시)가 따로 정리돼 있어요.

2. 갑구 – 보존등기, 이전등기, 가압류, 가처분, 강제경매, 가등기 

(출처 : http://1url.kr/nD9)

갑구는 소유권보존 및 이전에 관한 사항과 소유권을 제한하는 권리(경매개시결정, 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등)가 기재되는 부분이랍니다. 갑구는 경매개시결정, 가압류, 압류 등의 소유권을 제한하는 다양한 권리들도 확인해볼 수 있으므로 소유권이전 사항이 아닌 위와 같은 내용이 확인되는 경우 주의가 필요해요. 계약서를 작성할 때도 집주인과 단 둘이 직접 맺기보다는 공인중개사를 통해 계약하는 것이 거래 안정성 측면에서 유리한데요, 이때는 공인중개사 개설 등록증을 확인하는 것도 필수랍니다. 적법하게 등록된 업소 여부는 시·군·구의 등록 관청에서 확인하실 수 있어요.

3. 을구 – 지상권, 저당권, 전세권 등

(출처 : http://1url.kr/nD9)

을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 전세권 등이 기재된답니다. 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받으면 등기부등본 을구에 '근저당'이 설정돼요. 등기부등본 을구에 근저당권이 설정돼 있는 부동산은 채무자가 근저당권 채권을 모두 갚지 않으면 경매 처분될 수도 있으므로 주의하셔야 해요.

또, 을구에 지상권이 설정된 부동산은 피하는 게 좋은데요, 지상권은 토지에 주택, 창고, 무허가 건물 등 건축물이 있을 때 설정되는데 땅과 건물 소유자가 일치하면 상관없지만 다를 경우 합의를 보기 어렵기 때문이에요.

이렇게 임대차보호법과 부동산 등기부등본열람 방법을 살펴보았는데 다들 잘 읽어보셨나요? 주제가 많이 딱딱했지만 재미보다는 모두에게 유용한 정보를 알려드리고 싶다는 마음으로 열심히 써내려 간 기사랍니다. ^^ 다음 번에는 이번과는 180도 다른 재미있고 참신한 주제로 인사를 드릴 예정이니 모두 기대해주시기 바라요. 여기까지 읽어주셔서 감사합니다~! ^ㅡ^